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文|内幕君

半个月前，博鳌21世纪房地产论坛上，万科集团高级副总裁张海公开一组公司内部数据：

2019年以女性名义购房的套均总价为174万，超过男性的173万。

张海觉得，这说明女性的话语权越来越大，越来越有钱，也说明女性的独立意识变得更强了。

居理新房大数据显示，2019年全国范围内，男女购房（新房）用户比例基本持平，分别达到51%和49%。在北上深，女性购房比例甚至超过男性。

而58同城、安居客发布的《2020年女性置业报告》显示，有81.7%的女性受访者计划在5年内置业。这也符合狗蛋一贯的判断：

中国女人越来越喜欢买房了。

特别是黄金单身女青年。

“营销老狗”狗蛋服务过很多女性客户，他说，相对而言女客户更感性，买房买个开心、买个安全感、买个独立的不在少数。

而感性往往容易被突破或者操纵。

这也使得一些女性在购房时，触雷而不自知，比如乱入公寓。

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英国女作家、二十世纪现代主义与女性主义的先锋——伍尔芙有一个著名的观点：女人的独立从拥有自己的房间开始。

随着时代巨轮推着物质生活向上攀爬，伍尔芙的观点也被升级了：

二十一世纪，女人的独立从拥有一套自己的房子开始。

主要是被卖房营销升级的。

昨天七夕，狗蛋在朋友圈刷到各种卖房广告，其中一条，四行文案：

最好的礼物只有自己能给

女孩子一定要有套soho

婚前自住，婚后收租

他不养你，它养你

狗蛋一口老狗血差点喷出来。

鼓励（怂恿）女性买房的朋友圈广告，狗蛋见多了，但脸不红心不跳忽悠人买公寓产品，还是十八线项目，他还是头一回见。

我说，那是你狗眼看人“低”了。咱看过更恶臭的文案——《为什么女孩子一定要买公寓》，他们列出一堆夸张到荒唐的理由，比如：

男女交往过程中，女孩子有一套自己的公寓，可以提高自身价值，男方会高看你一眼。

狗蛋说，这瞎扯淡嘛不是，按照这个逻辑，我买住宅它不香吗？男方不仅高看，指不定还能跪下喊声“女皇万岁万岁万岁”了。

一看狗蛋就是个实在人，不懂忽悠。

人家恶臭文案又说了，“如果买住宅，特别是大套住宅，会给男方造成交往压力，不利于修成正果”。

“再一方面，婚前买住宅婚后买房算二套，首付比例高。买公寓的话，结婚可以当嫁妆，还不影响购房资格。”

狗蛋眼界大开，什么时候开始，未婚女性买房得顾及男方的感受了？

男人婚前买房体现能力，女人婚前买房（住宅）是制造压力。都21世纪了，还有人想把女性的灵魂豢养在“南拳”的牢笼里，巴不得她们的价值观裹小脚。

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这些近似于营销pua的说辞，大概能鼓动一番。

但真正能让女性买单的，还是那些直击感性面的套话。

电视剧《三十而已》里，30岁的王漫妮搬过很多次家，她说，我来这座城市八年了，拥有的只是个饮水泵，让人负担不起的不是这些东西的价格，负担不起的是带它们一起搬家。

现实中，多数在一二线城市打拼，到了一定年纪的女性也面临王漫妮式的困扰：没有房就没有安全感。

说是追求安全感也好，谋求独立也罢，单身女性为自己买房已成趋势，能者居之，这本身无可厚非。只是有些女孩子因感性入了公寓，怪可惜。

狗蛋亲妹、买包狂魔丫蛋说，“一套房等于100个包，忍一忍就有了”。

问题来了，多数普通女性就算“忍下”100个包，也换不到一套房，因为她们不像丫蛋，买的包包都是万元款。

所以，公寓这种产品走红了。100个千元包包的代价就能买到。

”低门槛安家”，“买公寓当房东”，“一人两层三餐四季”……这些广告语像夏日凉风直抵人心。

很多公寓会打造成loft，相信“颜值即正义”的女孩儿一瞧，那种心动的赶脚，就像郭襄“风陵渡口初相遇，一见杨过误终生”。

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这时候，住惯平层的女孩们开始想象：一层宜静，一层宜动，楼下睡猫楼上睡人，简直不要太惬意。

就算不是loft，公寓产品也会通过浪漫、文艺的装修营造，使得你意乱情迷。

宣传时，再给你来段张爱玲的公寓故事，把张爱玲的话搬出：公寓是最符合理想的逃世地方......在乡下多买半斤腊肉便要引起许多闲言闲语，而在公寓房子的最上层，你就是站在窗前换衣服也不妨事。

生活好一副岁月静好的样子 。

但现实就喜欢把谎言戳破了给你看。

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上海静安区常德路上，有一栋8层高，有着80多年历史的老建筑。

这栋老建筑原名叫爱林登公寓，后来改名常德公寓，张爱玲在这里前后住了5年多，写下《封锁》《红玫瑰与白玫瑰》《金锁记》等名篇。

上世纪40年代初，在满目平房的上海，常德公寓是为数不多的高楼。那时候，站在窗前换衣服确实不碍事。

现在，不拉窗帘站窗前换衣服试试。那狭窄的楼间距，对面楼可能投射过来的无数双眼睛，分分钟教你做人。

张爱玲笔下的避世公寓可不是如今开发商广告里的公寓。

常德公寓的调性高得多，原为意大利房产，开发商和设计师都是意大利人，住在里头的多为社会中上层人士。

公寓每一层都铺设木地板，房内有壁炉和热水汀，卧室还带衣帽间，独立卫生间、保姆房、厨房一应俱全。

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张爱玲在摩登公寓里闲适地喝茶、读书、写字，那是真正的考究、有态度的生活方式。

说句扎心的话，那时候的公寓是为有钱人准备的，现在的公寓是为没有钱的人准备的。

现在说的公寓，通常指只有40年或50年产权，土地性质为商业的伪住宅产品，因为总价低、购房门槛低，从而受部分被房价挤压的刚需客以及追求买房独立的女青年青睐。也有投资客冲着“不限购”去扫货，买来再转租给刚需。

买公寓不好，已经是个老生常谈的话题，没学区、商业用水用电、居住体验差、转手税高等等坏处，无需赘言。

学区这点，有些人会杠。

——可以通过其它方式读书，或者我未婚要学区作甚？

有一天，你可能会结婚。

———那就卖掉公寓换住宅。

到时候，多半要为“ too young，too simple”买单，公寓流动性差不是危言耸听。诚实的中介会告诉你一个现实：

再破的住宅都有人买，再好的公寓都不好卖。

公寓通常一层n多户，邻居三天换一茬，住户人群的复杂性大大超乎想象。搞按摩、做美甲、开旅馆……，运气好的，能在一层楼内阅尽人间百态。

有回狗蛋想体验公寓旅馆，特意选择了开在高级公寓内的。那天夜里，月亮垂落半天，狗蛋被隔壁一阵嘤嘤啊啊的声音吵醒。

第二天，旅馆老板替他解惑，说邻居在夜场上班，有时回家会加个班。

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狗蛋说，公寓给穷人准备的说法不对。

“你看深圳湾1号，一平23万，贵过深圳99%的住宅。”

有钱可以任性，这点我们必须承认，而越是穷越不要触碰公寓。最关键的原因是，绝大多数公寓的抗风险能力太差。

都知道，房子除了住，还有金融属性。狗蛋敢说，99%的普通人买房，都会想到利用其金融属性来抵御可能发生的生活危机，比如突发重疾、创业失败。这时候房子就是最厚实的保障。卖了房还是一条好汉。

但公寓在这方面明显是个弱鸡。

同地段的住宅，价格涨一倍，抗风险的能力就翻一倍，公寓没升值还卖不动，风险面前，它“伪投资产品”的一面暴露无遗。

别信什么“买公寓当房东，低投入高收益”，租金回报率连银行理财都跑不过。首付5成的资金沉淀着的公寓，跑不赢通胀也不稀奇。

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狗蛋一个牌友，六七年前在厦门岛外投资10套复式公寓，公寓挨着地铁口，又是一线海景，所在位置和市区也就一桥之隔，看着各方面条件都不错。

那时候地铁规划中，狗蛋牌友赌定，等个5年地铁建成，房子肯定涨价。

当时他2.4万一平买入，现在地铁开通半年，他的房子没涨反跌。邻居们卖房，2万一平都在挂。而周边的住宅翻涨不止1倍。

那个小区在贝壳挂牌出售的房源，目前有324套。无限的竞争对手抢夺着有限的目标客群，卖不上价是必然。

女孩子就别学狗蛋牌友了，在自身抗风险能力不强的情况下，duck不必再去握一个烫手山芋。这句话也值得所有普通购房者细品。

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去某乎上搜：买公寓后悔吗，高赞的几条都在说，不后悔，真香。

有的回复说，“女孩子25岁前努把力，争取首付买个公寓，40年产权住到65岁也挺长了，65岁之后的事之后再说。如果30岁还没结婚，就一人一猫定居下来，装个投影仪，饭后挑部电影看，一个人的日子挺滋润”。

这一看就是没经历过社会毒打，买40年产权公寓，入住时还剩35年产权就不错了。

也有答主很理性，觉得说“真香”的那些，多是没经历过从买公寓到持有到交易，再到换房整个过程，体验不完整的主儿。随着时间的推移，心态恐怕会变。

如果觉得以上所说都无所谓，也可以付点试错成本，在决定买公寓前，先去开在公寓里的短租旅馆试住半个月。有人喜欢loft，去试住之后改变了主意，因为：

夜里起床尿尿，梯子爬上爬下真的很不方便。

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