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前几天，临桂的新地标“文武巷”动工，营销中心也对外开放。

这个项目位于临桂核心区，和一院两馆隔路相望，还有水系环绕，是zhengfu重点规划的一个文旅商业综合体，对标的是老城区的东西巷、阳朔的西街，定位是很高的。

项目西侧是两栋酒店式公寓，在20-40平左右，很多在找投资机会的朋友就动了心。

我们今天就来说说这个房地产界最坑的产品——公寓。

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01

公寓是怎么诞生的

我国的土地都是归国家所有，这样的好处就是，国家能统一规划、科学布局，哪里是行政区、哪里是商业区、哪里是工业区、哪里是住宅区，井井有条，人们生活舒适便捷，城市整体形象也好。

就近举例，去泰国旅游的人都见过摩天大厦与贫民居住区相邻的情景，这就是因为土地归私人所有，“风可进、雨可进，国王不可进”，政府有心想要提升城市形象，也没有办法。

基于这种中央集权的管理方式，国家在拍卖土地的时候就规定好了土地的用途：

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上面这张图是从桂林市公共资源交易中心截取的，从中我们可以看出，土地的用途有“商务金融用地、城镇住宅用地、零售商业用地”等，当然还有其他的工业用地、商服用地、公共设施用地等等。

粗略来分，可以分为住宅用地、商服用地、公共用地。住宅用地大家都知道，就是我们接触最多的，建商品房的土地；公共用地就是市政配套的，比如行政机关、学校、医院、体育馆、公园等等等等；商服用地是商业和服务业的统称，包括商场、超市、办公楼、写字楼、酒店等等。

大家看明白了吧，这里面根本没有公寓这种东西！

可以说，公寓是开发商自己造出来的！

开发商为什么要造出公寓这种产品呢？

原因一，也是最重要的原因，上面说了，开发商拍下的这块地的性质是已经明确规定好了的，让你建住宅你不能建工厂，让你建写字楼你不能建住宅，问题就处在商服用地上面。比如说，规定了只能建写字楼，但是一栋写字楼动辄十几二十来层，而且还都是塔楼，塔楼就是四面八方都有房子，所以走廊也是一圈儿，楼层高、户数多，销售压力自然就大。而写字楼面对的客群是固定的——公司，你想想，塔楼一层的面积就有大约一千平，能一口气租/买下一千平的公司有几家，所以常见的都是三四家公司合租一层，而且，写字楼定位本身就高端，租金高物业费用也高，这个门槛就又刷下很多公司。

一个城市里的写字楼那么多，哪里有那么多公司去填？肯定是严重的供大于求。

在这种情况下，开发商就想了个办法，把大平层切割成小格子间，然后配上卫生间、厨房，当成“住宅”来卖。

一个个小房间当然比大平层好卖，这样一来，开发商不但解决了销路问题，还能快速地回笼资金。

原因二，写字楼一般都是与商场、酒店等形成一个大的商业综合体，公寓大量的居住人群会为商业带来客流，这对开发商来说，又是一大利好。

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02

公寓的问题

前面说了，公寓是个“私生子”，是没有合法身份的。也就是说，开发商虽然打着住宅的旗子在卖公寓，但终究改变不了公寓的商业属性。

这就意味着：

第一、公寓是40年产权（也有的是50年），到期后不能自动续期，只能主动申请续期，但是，即使你主动申请，也不一定能够通得过，如果没有主动申请续期或申请续期被驳回，不仅土地产权要被国家收回，连房子也可能会被国家无偿收回。

一套40年产权的公寓，卖的一般都是期房，拿到房至少得一两年，然后装修、通通风才能住，又是一年，然后呢，你是自住，还是出租？不管哪一种，您都不会省心的

第二、很多人买公寓是听了销售的话——什么公寓拆迁补偿是住宅的三倍、公寓能落户、是学区房——通通都是鬼话。

你想想，公寓一般都比住宅高，还住户多，拆迁公寓这样的买卖肯定是赔，还三倍补偿，谁愿意干？

关于落户、学区房这回事，还真的有不少人信了，这个东西你反过来想，学区之所以抢手，还不是因为少？学校旁边哐来一公寓，那体量，一千来户，简直一下子就能包圆一个年级的学生量，真有这种好事，谁还巴巴地去抢住宅干嘛？再遇到这种信口雌黄的销售，你就直接问他，哪个文件说的？

第三、写字楼所处的地段一般都是城市中最繁华的地方，周边配套有商场、超市、酒店等等，住在这里能最大程度地享受着繁华便捷，这对有意愿购买公寓的人来说是很大的吸引。

但是，在出手之前，您要问问自己，我要一直住在这里吗？

公寓的水电的费用都是按照商业标准收的，物业也高，月月交、年年交，小钝刀子割肉一样，让你每天都不自在。

公寓的户数多，高峰期等电梯，估计你会疯。

公寓是商业属性，你旁边有可能开了一家酒吧，天天歌舞升平，你能怎么办？投诉扰民啊，这又不是住宅！

好，你不想住了，你转手。还是回到最初的问题，因为商业属性，公寓的转手税费特别高，大约20%，你觉得这样高的费用，你有信心能找到接盘的吗？

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03

开发商说白了就是卖房子的，是个商家，跟其他的商人没什么区别，他造出来这么一个本来没有的东西，目的就是卖出去，只要能赚钱，各种不负责任的承诺就出来了。

但是对购买者来说，若是真的相信了这些鬼话，那就真的要做几次噩梦了。

再说文章开头的酒店式公寓，明面上，你是公寓的主子，实际上，你就是金融帝国的一枚棋子，你在用自己辛苦半辈子的血汗钱替人家挣钱。

你以为自己是前浪眼里的后浪，其实，你是后浪眼里的嫩韭菜。

写在后面的话

我们走过很多城市

看过数不清的楼盘

我们所有的文章都是肉身考察的结果

我们认为从当地的打工者、夫妻早餐铺、出租车司机……得到的信息比网上的数据更接近真实情况

我们也是这么做的

我们的目的是为有旅居、移居需求的朋友提供更好的资产保值渠道

我们坚决不鼓励炒房

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