这两天，忙里偷闲，读了一本神书，名叫《全球房地产》。
这本书去年首次出版，由房产界大佬任泽平与夏磊主编。
说它“神”，有两点原因。
一是深入剖析了全球几个典型房地产市场在土地制度上的优劣势。
这些城市，包括新加坡、美国、德国、英国、日本和中国香港，视野极为宏观。
二是它解开了我多年以来的疑惑：上海房价为什么会这样？
书未读完，本篇针对读过内容，分享一些心得体会。
地价和房价的估算，向来矛盾。
地价，以房价为确定依据；房价，以地价为成本基础。
那么，问题来了。
究竟是高房价造就了地价，还是高地价推高了房价？
在《全球房地产》这本书里，我找到了答案。
住房制度，造就了一个国家或城市的终极基因。
比如新加坡，就做得极好。新加坡居民自有住房比例高达91%，是世界上拥有住房率最高的国家之一。
我在网上搜了下数据，1998年到2018年间，新加坡房价仅上涨了51.6%。
同期，美国、法国和英国，分别上涨了129.6%、162.4%和237.1%。
而同是“亚洲四小龙”的中国香港，20年间，房价上升了174.8%。
值得注意的是，在以上数据里，英国与香港的房价涨幅是最高的。
书中清晰地指出，香港曾经是英国殖民地，土地制度一脉相承。而中国内陆，仿照了香港。
由此，可以得出一个初步论断：高房价的最大推手，根本原因在于招牌挂制度。
我国国有土地使用权出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议方式。
经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地，简称“招牌挂”。
很明显，因为公开出让，所以会有竞争，就会存在“优胜劣汰”。
价高者得，必然会使上海市中心的优质宅地更加稀缺。房价上涨，也成了自然而然的事情。
香港对高精尖人才的吸附力极强，城市可开发土地有限。
所以，香港的供需矛盾更加凸显。
曾经，前同事跟我推荐过一部著名的香港电影，叫《维多利亚一号》。
这部电影讲述的是，在高房价强压下，一位年轻人跌跌撞撞、心灵扭曲，最终沦为超级杀手的故事。
虽然我们上海土地相对广袤，还不至于像香港那样夸张，但也初现了一些端倪。
比如，从去年开始，我身边几个朋友都会感叹：想改善下居住环境，却发现房子真心换不起，收入完全赶不上房子的涨价速度。
甚至，一位好友说他去年把房子卖掉，跑去几个楼盘摇号。
最后，快没挤成肉泥，却连一个楼盘的认筹资格都没抢到。
关于这个问题，我没找到相关资料，那就大胆猜测下。
我查了下招牌挂的发布时间，是在2002年7月1号。
很明显，是香港回归以后。
我猜，这可能有三个方面原因：
特别是第三点，我觉得大概率会是主因。如果光想着批判，未免有些偏激。
换位思考下，无论是企业管理，还是做某项具体事务，做战略规划往往是最难的。
2002年，我国的房地产行业还刚开始起步，很难判断精准。
虽然，现行的土地制度在当前暴露了部分缺陷。
但不可否认的是，实施这项政策，对当时的经济，起到了不少正面影响：
一方面，促进了房地产行业的内循环，激发了开发企业的竞争意识；
另一方面，把房地产上下游各个产业链条彻底盘活。
从微观角度讲，也让不少人开启了财富之路。
比如，我身边就有不少房产前辈，靠那个时期的红利，赚到了人生第一桶金。
船大，难掉头。
就目前的政策市场而言，上海已经开始做“亡羊补牢”措施。
要说最厉害的，我认为是限价，包括土地限价和新房限价，从源头上遏制投机。
这些举措很明显，都在暗示一个强有力的信号：房价不能再暴涨了。
曾经，土地制度是囚笼。
而现在，已经开始做破局尝试。
我想，实践出真知。
希望这座我们热爱的城市，早日实现“居者有其屋”。
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