撰文 / ai财经社 李逗
编辑 / 董雨晴
9月24日，一封“求助信”开始在网络上流传。
信中的主角是房企top4玩家融创中国的绍兴分公司，信件的内容主题是“求救”——融创绍兴公司遭遇流动性困难，公司经营举步维艰。
资本市场马上风声鹤唳，有人猜测，这难道是融创要步恒大后尘？融创中国紧跟着遭遇股债双杀。
4天之后，事情总算搞清楚了。9月28日，融创中国官方发布了澄清公告，称这其实是个误会，是员工误操作，“从未有过、也没有任何需求和意愿，向政府提交类似报告”。消息发布当天，融创的股价迎来大幅反弹，以近15%的涨幅领涨地产股。
在近期众多房地产市场的坏消息中，融创的这条澄清声明可谓是好消息。谁都知道近几年房企的日子不好过，今年尤其难。当行业不再是野蛮生长，大浪淘沙之后，房地产行业开始回归理性，可持续发展倒是成为了大佬们的新议题，新的时代开始了。
“求助信”始末
作为融创中国的董事长，孙宏斌其实也没想到，在他宣布向绍兴小镇砸下百亿资金的4个月后，绍兴房地产市场会从“秋意”骤然转为“凛冬”。
业内都知道孙宏斌是典型的“买买买”狂人，当年他创办地产公司顺驰中国就是从天津起家，一路把自己买到了“破产”。创立融创中国后，他又开始大手笔收并购，敢于花400多亿元把王健林的烫手山芋万达城悉数买下，被柳传志盛赞为不可多得的奇才。但在绍兴这个三四线市场，老孙显然大意了。
2020年，孙宏斌去过绍兴的次数超过了历年之和。他时常和当地官员频繁互动，交流如何做大做精黄酒小镇项目。老孙的目的非常单纯，拿下一个总投资超300亿元、总建筑面积超100万平方米的文旅项目。这时的融创中国，账上现金超900亿元，孙宏斌胸有成竹，志在必得。
项目推进得很快。2020年4月，融创中国、深融文旅与绍兴市越城区政府三方，就绍兴黄酒小镇的开发建设签订战略协议。仅仅8个月之后，融创拿下黄酒小镇4宗商住地块，成交价64.88亿元。
“黄酒小镇”，成为融创在绍兴的超级大盘。这次签约的合作发布会上，老孙身着黑西装，戴一条红领带，喜笑颜开，习惯喝白酒的他，硬是变成了黄酒的代言人。“接触了黄酒小镇项目后，我对绍兴历史文化有了更深的了解，现在出差都会随身带上绍兴黄酒。”孙宏斌说。
但老孙心里打的算盘，却是真正的醉翁之意不在酒。仅从旅游景点来看，黄酒小镇无疑会是个“长周期，慢回款”的低收益项目，但从地产的角度来看，这片土地却价值连城。
转年到了2021年初，绍兴全市住宅市场热度持续高热，量价齐升，中指数据显示，其3月和4月的成交金额基本都在160亿元以上的高位水平。
然而，飞速变化的房价很快就引起了浙江省的注意。今年4月份之后，绍兴楼市风向骤变，由明转暗，调控开始层层加码，楼市面临前所未有的监管态势。三个月内，三次触发调控。
6月，绍兴新建商品住宅成交面积环比腰斩，且在8月再次接近腰斩。这直接导致绍兴的项目网签进度受限，积压严重。
绍兴楼市的突然熄火，黄酒小镇这样体量巨大的项目，无疑受到重创。融创在绍兴有将近699套未网签的房屋，涉及按揭金额近10亿元。
爱有多深，怨念就有多深。融创绍兴负责人在上述流传文件中，阐述了融创在绍兴的巨大压力，其中重点提到了黄酒小镇项目，“黄酒小镇已经投入资金77亿元，产业地块基本全面开工，住宅也已经开售。然而，目前收回的现金只有2个多亿元，每周只能卖出去一两套房子”。
如果单看这份报告，融创似乎很缺钱。但在过去几年间，融创左手斥资救助乐视、右手买万达，今年上半年又大手笔买入土地，成为新晋“土储王”，甚至收并购也没完全停手，完全一幅“不差钱”的样子。
公开数据显示，今年上半年，融创拿地金额为533亿元，位列中国房地产企业第8名。孙宏斌在今年年中业绩会上更是放出了一句狠话，“除了我们以外，谁都有可能爆雷”。
那么，融创的真实负债情况又是怎样的？用房企的“三条红线”来衡量债务水平，融创达标了两条，但剔除预收账款后的资产负债率仍然踩中一条“红线”，算是存在一定的债务隐忧。
在今年业绩中报报告里，一向偏爱使用高杠杆的融创，罕见地进行了反思：它希望自己成为一家安全的企业，能够摆脱激进的标签，成为一家稳健型的房企。
老孙在业绩会上略显悲观地说道，预期下半年的房地产市场会很惨烈，而融创要给自己留出安全的边界。他还立下了一个小目标，三年内融资成本降到5%，信用评级达到投资级。
从实际情况来看，融创已经在努力开源节流了，甚至连原本要到手的21家万达酒店管理权，也主动选择了放弃，为此老孙还额外付了1.3亿元，作为“分手费”。
甚至上半年强势拿地的势头也被“摁”下去了。据媒体报道，此前融创的大举拿地，已经引起了监管部门的关注，遂对其土地购买展开排查。在今年下半年，融创中国的土地投资力度明显放缓。
开源方面，有消息称，融创计划分拆滑雪场资产在香港独立上市。融创现时通过“融创文旅”拥有7个在营滑雪场，5个在建室内滑雪场，以及6个已签署框架协议室内滑雪场。
这些动作都在说明，融创确实把“安全”放在了第一位。
房企们日子都很难
事实上，融创并不是最难的，2021年，房企们的日子没一个敢说好过的。规模庞大如恒大，被指有两万亿元的负债规模等待解决，余下的中型房企里，更有不少在爆雷边缘徘徊。行业艰困之下，房企们普遍都是在苦苦支撑，努力扛下去。
中秋节当天，“江西地产一哥”新力地产老板张园林，突然从公司的境外投资者群里退出。群内的新力工作人员见状急忙回应，老板是操作失误退了群，但投资人们还是觉得“这事不对劲”，张老板此举多半是准备躺平、逃债，怀疑新力能否兑付10月份到期的2.5亿美元债。
很快，最坏的结果出现了。一天时间内，新力的股价从4港元/股跌到0.5港元/股，市值创历史纪录地蒸发了87%。张园林的身价也瞬间蒸发近百亿港元。国庆节前一天，新力宣布了因境内债务逾期，公司出现流动性资金问题，进而引发某境外债权人要求提前偿付本金。
危机之下，新力想出了“裁员降薪”、“转让项目”等办法尽力自救。
“幸福的家庭都是相同的，不幸的家庭各有各的不幸”，不幸的房企也各有各的艰难。比如同样承受巨大债务压力，走上“断臂求生”之路的，还有成都起家的房企蓝光发展。
去年底，一笔十几亿元的违约资金，掀起了一场金融风暴，把蓝光拖进了资金链紧绷的泥淖。这次“意外”事件，让中国平安提前中止了与蓝光的合作，蓝光的债务危机彻底暴露，在金融机构间引发了多米诺骨牌效应。
蓝光发展近期公告称，截至2021年9月24日，公司累计到期未能偿还的债务本息金额合计215.07亿元。
当行业去杠杆的大潮呼啸而来，来不及踩下刹车的房企，相继走上了爆雷的道路。资金链危机、破产、裁员……此起彼伏。前有泰禾、华夏幸福等头部房企，后有泛海、实地、宝能等，也接连出现了债务违约情况，兑付危机就在眼前。
大家都火烧眉毛的时候，地产大佬们环顾四周，发现靠人不如靠己。刚刚过去的中秋佳节，“富力双雄”李思廉及张力为公司献上了一份厚礼，自掏腰包80亿元给公司还债。也是同一天，碧桂园服务以不超过100亿元的价格，把李思廉及张力口袋里的富力物业，收入囊中。
当一些房企还在债务的旋风中时，另一些企业如泰禾、华夏幸福等通过长时间的坚持，已经看到了希望。
身陷债务漩涡的泰禾老板黄其森，一直在尝试绝地求生。自债务危机爆发以来，泰禾的项目一度大范围停工停产。因为没能等来万科的实际救援，黄其森开始了他的第二次创业，带领着泰禾全国各地的项目紧锣密鼓地复工。按照泰禾官方的说法，截至今年7月底，包括1月份复工后首次交付的太仓院子，到7月底交付的昌平拾景园，泰禾已有数十个项目复工，约为总项目数的85%。
“日暖上山路，鸟啼知已春。”8月3日这天，黄其森亲自在泰禾官微写下了《泰禾的形势与任务》，文章一开头则以这样一句诗词开篇，来表达他对泰禾走出低谷的欣喜。
早在2018年就陷入流动性危机的华夏幸福，终于等来了债务化解的方案。不仅有了平安人寿成为华夏幸福的第一大股东，在国庆节前的最后一天，华夏幸福终于公布了2192亿元债务的出清方案。卖了一些优质资产回笼了750亿元资金，卖资产的同时还出清了500亿元的债务。总而言之，通过将产业新城等主要业务出售，将持有型物业通过信托等方式变现，华夏幸福终于松了口气，而剩下的债务可以慢慢还。
对于已经自掏腰包93亿元填补华夏幸福的债务窟窿的创始人王文学来说，也算是看到了一些曙光，他还有机会带着这家企业重新出发。
新时代来了？
曾经，中国的房地产行业有多暴利，从创造“首富”的数量可见一斑。
早在2010年之前，房地产第一次飞跃式发展时，北京中坤投资集团董事长黄怒波曾对房地产的利润进行过粗略估算，“房地产业现在普遍实行预售制，一个20亿元的项目，自有资金有5亿元就行了，其他都可以通过预售来解决。如果以项目结束时总的投资额来计算，利润率可能有15%到20%；但如果以自有资金计算，利润率可能高达100%到200%。”
暴力的地产行业，曾是无数个企业家梦想中的“淘金天堂”，各行各业的大佬们内心都潜藏着一个“地产梦”，比如做家电的格力，卖黄金的周大福，做零售的苏宁等。甚至连曾五次放话不进房地产业的雷军，也曾悄悄联合某房企拿下了北京昌平区地块。不是雷军意志不坚定，实在是房地产业太“香”。
但从去年开始，行业的形势出现巨变。从2020年8月开始的“三道红线”融资新规，再到年初的房贷集中管理制度，“经营贷”违规调查，行业金融监管力度不断加强，房企们遭遇了一场前所未有的调控风暴。
在监管严厉、调控持续的今天，地价房价双双受限，房地产市场的利润受到两头挤压，利润率下滑成为一种必然。
在一系列爆雷风暴中全然不沾边的万科，虽然目前在民营房企里活得还算滋润，也难逃净利润下滑的命运。今年业绩中报，万科出现净利润12年以来首次下滑，同比下降11.7%。万科总裁祝九胜将公司净利润下滑原因归结为三方面，“一是销售规模增长有限；二是毛利率下降较快，地价不断增高；三是万科的转型业务效果还没有真正体现。”
另一个行业内公认赚钱能力最强的中海地产，也面临利润率下滑的压力，上半年的净利润率多年来首度跌破20%。而在过去很多年里，中海的利润率都始终维持在25%以上。
2021年，地产大佬们已经习惯了“叫苦”。滨江集团老板在业绩会上大倒苦水，“争取把项目利润率做到1%-2%”，因为反差极大，这则发言还一度走红。到了2021年的第二轮集中供地之时，很多民营房企们干脆选择就地“躺平”，不再报名拍地。
卖房日子还好过的时候，房企们是不屑于做多元化业务的，辛辛苦苦做了一整年，到了年关一算账，利润还不如卖一块儿地大，大佬们自然不乐意。但现在，眼看房子再也不能带来高利润，大家不得不老老实实的认真做起转型，积极通过城市更新、加码商业地产等业务降低拿地成本，通过更多元的方式来打开利润空间。
但转型哪有那么容易，从今年中报业绩来看，房企们“副业”的成绩依然收效甚微。譬如，中国恒大、融创中国、保利发展、绿地控股、世茂集团5家房企多元业务收入只保持了很微小的增长。
两年前的2019年，收购乐视失意的孙宏斌，干脆提出了他的“诗与远方”计划。这一年，融创文化集团与融创地产、融创物业服务、融创文旅一起，成为融创的四大战略板块。不过，孙宏斌当时也很清楚，这个布局要在未来5-10年内才能看到收效。
亿翰智库分析认为，对于房企发展多样化的业务形态，是新的行业形势下，企业主动求变的举措，但是新业态的选择也需要更多谨慎的选择，否则也并不会让企业有更多的向上力，反而可能会成为企业风险爆发的起始点，而且寄希望于短期内新业务能够取代地产开发成为新的利润贡献来源，难度也可想而知，而且也不太可能实现。
“没大钱赚”的房企们，陷入了一场集体的反思和检讨中。中交海洋投资总经理周济曾在一个公开场合直呼痛心与遗憾，“房地产不是夕阳行业，而是有的企业搞成夕阳企业，因为不理性、不成熟、不自律。”
10年前，孙宏斌曾在一次记者会上说过，“作为开发商，宏观调控的行政手段确实会让我们难受，但是我能理解调控是很必要的”，他说对于房企来说，“适应政策”是必须要做的事情。
10年后，行业强监管下，开发商们不得不认清事实，矫正心态。大佬们不再张口闭口比拼规模，谈高杠杆，而是把风险和利润挂在了嘴边。如何“适应政策”，反思自身存在的问题，恐怕是所有房企都要认真考虑的课题。
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